Inwiefern ist eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel angebracht?

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Nach einem Mieterwechsel können Sie als Vermieter die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen und erhöhen. Allerdings müssen Sie die vorherige Miete und die Mietpreisbremse beachten. Mieterhöhungen bei Mieterwechsel sind gesetzlich geregelt und Sie müssen sich an geltende Vorgaben und Richtlinien halten. In den meisten Fällen können Sie eine Mieterhöhung anhand der Vergleichsmiete vornehmen. Eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel müssen Sie immer schriftlich einholen und mit Belegen begründen.
Die Mieterhöhung ist erst dann wirksam, wenn der neue Mieter dem Mietvertrag zustimmt. Wenn sich ein Mieter weigert, die höhere Miete zu zahlen, müssen Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht wenden. Sie sollten als Vermieter offen mit den Mietern kommunizieren und potenzielle Erhöhungen der Mietzahlungen rechtzeitig ankündigen. Für eine Erhöhung der Miete gibt es auch Ausnahmen, die in diesem Artikel genauer beschrieben werden.

Woran ist eine Mietpreiserhöhung gekoppelt?

Als Vermieter können Sie bei einem Mieterwechsel die ortsübliche Miete anheben (maximal zehn Prozent). In manchen Gebieten und Regionen in Deutschland wurde seit 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. In diesen Regionen darf die Miete nur um 20 Prozent in drei Jahren angehoben werden.

Mietpreisbremse

Über den Mietspiegel können Sie die durchschnittliche Miete in einer Region einsehen. Bei einem Mieterwechsel darf die Miete maximal zehn Prozent über diesem Wert liegen. Wenn in Ihrer Region keine Regelung eingeführt wurde, dürfen Sie den Mietvertrag mit potenziellen Mietern neu verhandeln. Die Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen sind in den vergangenen Jahren rapide gestiegen.
Für ein bestehendes Mietverhältnis wurde die sogenannte Kappungsgrenze eingeführt. Innerhalb von drei Jahren dürfen die Mieten um 20 Prozent angehoben werden. Die Wohnungsmarktsituation wird nach Mietentwicklung, Mietbelastung, Bevölkerungswachstum und Leerstandsquote bewertet. Daher gilt in Regionen mit einer angespannten Wohnungsmarktsituation die Mietpreisbremse. Nach fünf Jahren folgt die nächste Bewertung der Region.

Mietspiegel

Im Mietspiegel können Sie sich über die durchschnittlichen Mieten in einer Region informieren. Eine solche Übersicht finden Sie hauptsächlich in den Großstädten mit besonders hohen Mietpreisen. Durch diese Übersicht sollen sich potenzielle Mieter über eine Region und die Mietpreise informieren können. Die meisten Vermieter richten sich bei der Erstellung eines Mietverhältnisses an der durchschnittlichen Miete. Bei einer besonders hohen Nachfrage wird die durchschnittliche Miete in einem Gebiet in Deutschland ansteigen. Im Sommer 2022 wurde ein neues Gesetz eingeführt. Regionen mit einer Einwohnerzahl über 50.000 sind verpflichtet, einen Mietspiegel einzuführen.

Wann ist eine Mietpreiserhöhung erlaubt?

Für eine Mietpreiserhöhung gibt es jedoch auch Ausnahmen. In diesem Fall können Sie die Miete mit den potenziellen Mietern verhandeln.

Modernisierung

Wenn Sie Ihre Wohnung in den letzten drei Jahren umfassend modernisiert haben, können Sie die Miete um einen Betrag von maximal acht Prozent erhöhen und anpassen. Dieser Betrag wird auch als Modernisierungsumlage bezeichnet. Sie sollten jedoch beachten, dass Sie die Kosten für die Modernisierungen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt haben.

Neuvermietung / Neubau

Für eine Neubauwohnung (gebaut nach Oktober 2014) können Sie die Miete mit einem potenziellen Mieter ebenfalls neu verhandeln.

Bestandsschutz

Bestandsschutz besteht, wenn die Miete bereits vorher über zehn Prozent lag. Potenzielle Mieter können sich über die Vormieter informieren. Allerdings sollten Sie alle persönlichen Daten des Vormieters schwärzen.

Wichtig: Auskunftspflicht
Bei den genannten Ausnahmen dürfen Sie Ihre Mieterhöhung neu verhandeln und müssen sich an keine Vorgaben halten. Allerdings sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, potenzielle Mieter schriftlich über diese Regelung zu informieren. Diese Auskunftspflicht müssen Sie dem potenziellen Mieter schriftlich zustellen. Es ist sinnvoll, dieses Dokument zusammen mit dem Mietvertrag zu verschicken.

Tipps für die Mietersuche

Nach einer Mietpreiserhöhung müssen Sie versuchen, einen Mieter für Ihre Wohnung zu finden. Hier gibt es verschiedene Tipps, die Sie anwenden können.

Netzwerk ausnutzen

Wenn Sie mit dem Vormieter zufrieden sind, können Sie ihn bei der Suche nach einem neuen Mieter einbinden. Der Vormieter kann Familienmitglieder oder Freunde darüber in Kenntnis setzen, dass Sie einen Nachmieter suchen. Möglicherweise kennen Sie selbst Freunde oder Bekannte, die in der Region nach einer Wohnung suchen. Sie sollten jedoch bedenken, dass sich Mietstreitigkeiten auf das Verhältnis zu Familienmitgliedern oder Freunden auswirken kann.

Inserat

Für die Mietersuche sollten Sie ein Inserat von der Wohnung auf mehreren Immobilienportalen veröffentlichen. Der Vorteil ist, dass Sie sich die Mieter aussuchen können. Im Inserat sollten Sie Angaben zur Lage und zum Zustand der Wohnung machen. Informationen über Infrastruktur sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sind ebenfalls wünschenswert. Beim Lesen des Inserats soll sich ein potenzieller Mieter ein umfassendes Bild von Ihrer Wohnung machen können.
Transparenz und Ehrlichkeit sind bei der Erstellung eines Inserats besonders wichtig. Sie sollten potenziellen Mietern keine leeren Versprechungen machen. Spätestens am Tag der Besichtigung werden es die potenziellen Mieter merken. Neben den Angaben zur Lage und zum Zustand sollten auch Informationen über den Energieverbrauch im Inserat enthalten sein. Für manche Wohnungen ist ein Energieausweis sogar gesetzlich verpflichtend.

Makler

Die Erstellung eines Inserats ist besonders zeitaufwendig. Viele Vermieter haben nicht die Zeit oder das entsprechende Fachwissen. Für die Mietersuche können Sie sich auch an einen Immobilienmakler Coswig, Cottbus oder Chemnitz wenden – je nachdem wo sich die Immobilie befindet. Ein Makler kennt die Region und weiß, worauf es bei der Erstellung des Inserats ankommt. Immobilienmakler werden auch in Ihrem Namen erste Gespräche mit potenziellen Mietern und auch Wohnungsbesichtigungen durchführen.
Die Immobilienexperten wenden verschiedene Tricks an, um Ihre Wohnung bestmöglich im Netz präsentieren zu können. Zudem kümmern sich Makler um die wichtigsten Unterlagen, die Sie für die Vermietung der Wohnung benötigen. Am Ende wird der Makler Ihnen eine Liste mit potenziellen Mietern zur Verfügung stellen. Ein großer Vorteil eines Immobilienmaklers ist ein professionelles Auftreten. Immobilienmakler mit Berufserfahrung kennen die Branche und wissen, worauf es bei der Mietersuche ankommt. Bei den Wohnungsbesichtigungen erkundigen sich die Makler über die potenziellen Mieter und machen sich ein Bild der Personen. Wenn Sie neu auf dem Wohnungsmarkt sind, ist es ratsam, sich an einen Fachmann zu wenden.

Fazit

Der aktuelle Wohnungsmarkt und die durchschnittliche Miete spielen bei einer Mieterhöhung bei Mieterwechsel eine entscheidende Rolle. Eine Erhöhung der Miete kann sich für Sie lohnen. Allerdings ist es wichtig, dass Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien halten. In Regionen mit einer angespannten Wohnungsmarktsituation dürfen die Mieten nur maximal zehn Prozent über der Mietpreisbremse liegen. Die Kappungsgrenze bezieht sich auf bestehende Mietverträge. Allerdings gibt es Ausnahmen. Modernisierungen, Bestandsschutz und Neuvermietungen sind von diesen Regelungen ausgeschlossen.

Hier sollten Sie jedoch Ihre Auskunftspflicht beachten. Die Auskunftspflicht bedeutet, dass Sie den Mieter über die Situation der Wohnung und die Gründe der Mieterhöhung schriftlich informieren. Das Dokument sollte per Post oder E-Mail, zusammen mit dem Mietvertrag, an potenzielle Mieter versendet werden.

Sie können mit dem Mieter auch eine sogenannte Staffelmiete vereinbaren. Staffelmiete bedeutete, dass Sie den Mieter über eine Mieterhöhung im Jahr in Kenntnis setzen und der Mieter dieser Vereinbarung zustimmt. In diesem Fall müssen Sie den Mieter nicht zusätzlich über die Mieterhöhung informieren. Im Mietvertrag werden auch Höhe und Zeitpunkt der Mieterhöhung festgelegt.

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